其次，住房公积金的归集面与缴交率。如果从住房公积金的工资性出发，则所有已实施市场化工资制度的企业不应要求他们再建立住房公积金制度——除非公积金制度是一种保障性制度或者雇员工资中的住房消费比重仍不足于解决其住房问题。而凡需建立公积金的职工与单位，缴交率应根据当地住房价格水平确定，以能够实现住房分配机制转变的目标。但在目前各地公积金制度的实施中，往往存在各异的规定，有些地方要求各类企事业单位都建立住房公积金制度，这将在住房公积金的使用方面对国有经济中的职工造成不利的影响。
第三，住房公积金的使用问题。这里有两方面的问题。一是，目前的政策、法规规定，职工只能在购建、大修住房时支取住房公积金。这与鼓励个人购房、推动住房自有的政策导向是相符合的，但与转变后住房公积金的性质有矛盾。在租、买自愿的房改政策下，应允许职工用住房公积金交纳住房租金。二是，在那些要求所有企事业单位交纳公积金的地方，由于非国有经济的企业实行高工资制度，因此其公积金的数量也比较大。如果实行与国有经济中的职工同等的贷款条件，很明显他们在获得公积金贷款方面具有较大的优势。这不仅仅因为他们公积金的存款数额大，而且因为他们的收入水平高，还款能力强，资信状况好。
第四，住房公积金的管理目标问题。住房公积金管理的核心目标是保证职工支取使用和贷款的权利。其它剩余资金可由政府统一使用于经济适用房的建设，但这只能是其辅助目标。这其中一个最重要的问题恐怕是住房公积金的风险问题。对于住房公积金贷款的风险承担由谁负担，目前还没有一个确定的说法。由于在市场经济条件下，风险的发生无处不在，无时不有，利用公积金贷款的违约风险会时有发生，这种风险如何防范和规避是公积金管理种的出一个难题。此外，由于住房公积金制度实行低利率存贷制度，公积金的通货膨胀风险由谁承担也是一个问题。
2、其它住房基金建设中的问题。其它住房基金包括城市住房基金与企事业单位的住房基金。目前，国家尚未对这两部分基金的归集做出统一规定，因此它们的筹集难度很大。这主要缘于以下几点：
首先，住房资金的核定与转换难度较大。住房基金的建立，是基于原有住房资金的转换。原有住房资金包括住房投资、折旧、大修理基金、房租补贴和维修补贴等等。这些资金来源有国家财政、地方（城市）财政和企事业单位；有些资金来源是比较固定的，有些则是临时性的。来自各级财政的以及来源比较固定的资金数量比较容易核定，但来自企业自筹的那一部分资金，就较难核定。比如，有些企业、单位自筹资金建房，不一定每年都有。即使每年建房的单位，其投资数量也不一定每年都相同，这就给核定住房资金带来困难。有相当一部分企业的建房资金本来就是不合理的，比如动用企业挖潜改造基金、技术革新资金、新产品试制基金、企业发展基金等用于建造住房。这些资金不可能核定、转化为专项住房基金。此外，企业、单位从福利基金、奖励基金以及税后留利其它项目资金中用于住房的投资，也很难核定。这些资金一旦要核定转化为专项住房基金时，可能会自动消失。
其次，住房基金中的利益调整问题。住房基金的建立涉及到国家、地方（城市）、企业单位和个人之间的利益关系调整。因此住房基金的建立，要通过理顺住房资金来源渠道，核定、转化住房基金，变无序为有序，使之合理化、规范化、固定化，这本质上就是利益关系的调整。这就要求根据住房投资主体界定住房产权，以住房产权为基础核定和转化住房资金。
3、关于国家住房基金的建立。我们以往的改革思路基本上没有考虑建立国家住房基金，而只考虑建立三级住房基金（城市住房基金、企事业单位住房基金和个人住房基金）。但是，国务院最近发布的《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设》的通知指出，对不同收入的家庭实行不同的住房供应政策。对最低收入的家庭，由政府或单位提供廉租房。这说明，国家住房基金制度的建设应提到议事日程。笔者认为，有必要根据国家财政划拨在住房投资中的份额核定国家在原有公房销售收入中的收益比例，并以此作为国家住房基金的主要来源。据统计，目前我国各类公有住房约30多亿平方米，若按每平方米400-500元的价格出售，可回收资金1.2-1.5万亿元，而这笔资金中有很大一部分是由国家出资兴建的，如果根据投资比例确定国家的收益，并将其作为国家基金的主要来源，则可以解决国家基金的来源。国家基金的主要用途则限于廉租房的建设与出租，以及个人住房抵押贷款风险政府担保系统的建设。
（二）对住房抵押贷款基本要素的分析
从国民收入分配格局与住房制度改革的发展趋势来看，个人住房抵押贷款将成为银行极具市场潜力的业务品种，也是今后住房金融发展的中心内容之一。在美国、香港等市场经济发达的国家和地区，个人住房抵押贷款已有一百多年的发展历程，这项业务一般占银行贷款总数额的20—40%。可是，我国目前个人住房抵押贷款仅占商业银行贷款总量的5-10%。而且对住房抵押贷款的管理技术、操作经验尚不成熟，中央银行对住房抵押贷款业务的监管还处于探索阶段。发展住房抵押贷款的根本目的是提高我国城镇居民的购房能力，也就是提高他们的承受能力。因此，在住房抵押贷款工具的设计方面必须全面考虑居民的年均收入水平，然后确定贷款期限、贷款利率、贷款额度和还款方式等与居民的承受能力直接相关的个人住房抵押贷款的基本要素。这样才能提高住房抵押贷款的实施效果，提高我国城镇居民的购房能力。
1、贷款期限。贷款期限的确定必须考虑人们的还款能力，因此年人均收入水平和住房价格是商业银行设计贷款期限的主要参考变量。纵观世界各国或地区的情况，个人住房抵押贷款的期限一般都很长，如美国最长可达30年（平均合同年限为15年）；香港最长也可达30年，1994年平均期限为15.2年；法国、英国一般为15—20年；德国的储蓄银行一般为6—15年，合同平均年限为11年，抵押银行为25—30年；马来西亚是20—25年。
虽然改革开放以来，特别是90年代以来，我国城镇居民的收入迅速增加，1991—96年间，我国职工年平均工资由2340元增长到6210元，共增长了3870元，年均增长27.6% 。 但同期城镇住房价格也大幅上扬，1991—1996年城镇住房价格由756元/平方米增加到1605元/平方米，年均增加22.4 %。如果按贷款20万元，年息8%，贷款期限20年计算，则每月偿还额为1673元，相当于我国城镇家庭月收入的161.6%。国际经验表明，每月偿贷数额与该家庭的月收入之比超过25%，就存在偿贷风险。考虑到我国目前的恩格尔系数还保持在50%左右，这样高的还款比例，我国城镇居民根本无法承受。
2、贷款利率。贷款利率的确定直接影响到居民每月的贷款偿还额，它与居民的偿还能力直接相关。在市场经济国家中，个人住房贷款的利率一般执行市场利率，而对固定利率与浮动利率的选择主要基于一国宏观经济的状况以及长期利率水平的稳定程度。但为了降低银行的利率风险，越来越多的商业银行采用了浮动利率。
目前，我国住房抵押贷款的利率实行有管理的浮动利率制度。就公积金贷款而言，其贷款利率是公积金存款利率的基础上加一定的幅度；经营性贷款则为相应年限的商业性贷款利率下调一定幅度。这种做法的目的在于降低贷款利率，提高居民住房消费能力。笔者认为，在推行住房抵押贷款制度的初期，由于我国工资制度改革的滞后，降低贷款利率是必要的。但是，随着住房分配制度货币化的实现，无论是公积金贷款，还是经营性贷款，都应当参照市场利率确定各自的贷款利率。
3、贷款额度。贷款额度是用来衡量贷款方的贷款保护能力的指标。即表示一旦借款方发生还款困难，贷款者回收资金的可能性。在个人住房抵押贷款中，一般用贷款额与房价之比来表示贷款限额。对贷款机构而言，自然该比率越低越好，以便为贷款留出足够的保护空间。对该指标的确定主要根据居民的收入水平。此外，对长期住房市场价格稳定状态的预期，以及在抵押物以外是否有其他担保措施，也是确定基准比率的重要参考因素。
在国外，因为有良好的资信评估机构为银行服务，可以提供申请贷款人资质调查的资信证明，它们的贷款额度一般比较高。最高可达90%-100%。目前，我国的贷款比率一般限定在70％。也有一些城市和地区的贷款限额可达80％，如北京市。我国贷款额度之所以比较低，笔者认为，主要是我国住房抵押贷款业务缺乏有效的保险机制，70％的贷款限额提供了非常充分的保护空间，在目前住房抵押信贷市场竞争还不太剧烈的情况下是一种比较合理的选择。但随着市场机制的进一步完善，该比率应有所上升。
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