| ５月份的黄浦区新房市场销售有所回暖，成交量比４月有所攀升。二手房行情以５月２０日左右为分水岭。在５月２０日之前，市场基本和４月持平，没有过多波动，而５月２０日之后，由于宏观调控的细则未出，坊间猜测众说纷纭，导致二手房市场有细微变化。但是，根据美联物业陆家浜分行的陈经理分析，这种变化不会持续太久，估计在６月中旬，市场会有比较稳定的趋向。
新房
明星楼盘销售抢眼
５月历来是销售旺季，加上假日楼市中黄浦区有几个楼盘参展，所以销售状况较好。诸如北黄浦的上海滩新昌城、南黄浦的士林华苑，这些明星楼盘的销售均表现抢眼。
４月２８日开盘的上海滩新昌城，位于人民广场北部，靠近成都北路高架，房型多样，１房、２房、３房，面积在６０－２００平方米不等，截至目前已销售５５套，成交均价略高于２１０００元每平方米，在黄浦区中，销量可观。据悉，该楼盘连续两个月位居上海市销售金额前１０名内，购买者大部分是境外人士。此次推出５栋高层，围合１万平方米的中心花园，这对于容积率普遍较高的市中心楼盘，比较少见，所以也是受青睐的原因之一。
南黄浦板块的士林华苑，一度登上２月的全市销售周冠军，而后销售滞缓，但是受楼市旺季影响，加之近期南黄浦没有其他新盘推出，５月成交有所回升，目前成交均价在１５４４８元／平方米左右。
５月２８日刚刚开盘的复地雅苑，销售势头迅猛，至６月４日，一周销售了１８套。成为５月黄浦区极为稀有的新增供应。
截至６月４日，整个黄浦区的新房供应共有１３７６套，比上月同期的１５３２套，下降不少，主要由于５月份市场消化部分房源，新增供应极少所致。其中，南黄浦依旧占据主力，达到６８７套，而北黄浦和浦西滨江板块分别有２１２套和４７７套的市场供应量。
南黄浦二手房
部分房东转售为租
陈经理告诉记者，黄浦区的住宅大部分集中在南黄浦板块。市场在经历了３月和４月的行情升温后，在５月表现得较为平稳。挂牌量与成交量价均无多大起伏，但５月２０日前后，由于宏观政策细则实施前，受政策吹风因素影响，部分上家的心态发生变化，成交量微降。
新政出台后，房东心态出现分化。由于黄浦地区投资客不少，有些楼盘刚交房就有挂牌，近５０％的挂牌房源不满一年。而对于这部分上家，由于新老政策待遇一致，所以基本无政策影响，价格依旧如此。而有近２０％的房源，正好在２年－５年之间，所以上家微降价格，急于抛盘。还有１０％的卖家的选择恰恰相反，他们的房源大约在２年不到几个月，不急于出售，于是干脆“跳价”等待时机，比如一套总价２００万元的房源，新政出台后，上家把价格加了１０万元，以等待市场反应。中介告诉记者，这样价格调整一般比例在５％左右。不过，１０％到１５％的上家都不愿选择调价，但苦于短时间内难以交易，所以选择转售为租，改“套现”为长期投资。
不过，陈经理分析，尽管市场上卖家心态分化，但是这种情况不会持续太久。预计到６月中旬，卖家心态就会趋于稳定，对市场作出自己预期和判断。目前的等待期中，因为部分上家的转售为租，使租赁市场保持活跃。
陈经理介绍，黄浦板块的住宅成份复杂，老房新宅齐聚，所以租赁价格视情况而定，跨度大，在２５００－８０００元／月不等。比如在南黄浦板块的陆家浜路附近，房龄较长的低层老公房，一室户月租金目前在２５００元左右。将在６月１５日交房的老西门新苑，以２房、３房为主，虽然目前不能挂牌，不过预计月租金可达到８０００元。据悉，老西门新苑的投资客不少，黄浦区房价总体高企，买卖不多，租赁较为抢手，估计该楼盘一旦交房，会有不少房东挂牌出租，交通便利的新建小区如黄浦国际和弘辉名苑依旧是热租楼盘，估计２房的月租金大约在３０００元左右。
中介估计，６月份二手房的挂牌量估计会有所上升。６月１５日交房的老西门新苑，预计挂牌出售价可达２５０００元／平方米；河南南路、近南浦大桥的金玉兰世家６月５日交房，该盘２年前开盘，自住投资均占一定比例，预计挂牌出售量不如老西门新苑，但是挂牌价会偏低，估计在１５０００－１６０００元／平方米。
北黄浦、浦西滨江
销售平静 租赁升温
作为北黄浦标杆楼盘之一的东淮海公寓，虽经政策风频吹，但二手房市场波动不大。据介绍，东淮海公寓的投资者，不少都已将房产投资为“副业”，对政策敏感度不高，所以近期新挂牌房源不多，价格维持在２３０００元／平方米左右。
浦西滨江板块的耀江花园，政策影响有限。据陈经理介绍，耀江花园的客户层次，目前接受１５０００－１７０００元／平方米的房价，但耀江花园的单价都在每平方米２万元以上，所以购买力和挂牌价格差距较大，真正成交十分有限，加上政策所调整的范围本身就很小，所以基本行情不受影响，成交依然寥寥。
不过，北黄浦板块的租赁市场需求较为旺盛。尤其是靠近苏州河区域的老公房，装修一般，面积在７０－８０平方米之间，月租金在２０００－３０００元之间，一有房东挂牌，就立即被市场消化。中介估计，近期这样的老公房月租金会有明显上涨，幅度在３００－５００元不等。而人民广场地区，由于写字楼集中，一直是租赁旺区，租金较高，目前精装修２房，月租金在６０００－６５００元。
■焦点个案
复地雅园二期
该项目由摩根士丹利房地产基金与复地（集团）合作投资，也是大摩房地产基金在上海的第二个投资项目。 该项目占地面积约为１７０１６平方米，规划建筑面积为７４２００平方米总户数４８０套。由５幢２０－２１层的高层组成。
复地雅园位于河南南路，复兴东路，邻近上海最主要的旅游点之一——豫园，该楼盘可尽览黄浦江美景。整个项目分两期建设，双方在此项目中的投资总额约为５０００万美元。一期在２００４年４月推出５３套，全部售完。此次推出的二期，房源共计１６５套，均价在１６５００元／平方米，由２幢２１层的高层住宅组成。
此次推出的是其中的２号楼，主力房型是１１５平方米的２房，１４１平方米的３房和１７３平方米的４房。据悉，此次推出的１６５套房源中，将有１２０平方米的全装修小复式房，较为别致。
目前，该楼盘在网上房地产登记信息是：在售房源６０套，已经售出１８套。
老西门新苑
该项目由中信泰富投资，位于西藏南路、建国新路口。轨道交通１号、２号、８号线均可到达。主力房型有１２０平方米的２房、１９７平方米的３房和２２８平方米的４房。单价在２２０００－３００００元／平方米不等。目前已经推出样板房供购房者参观，将在６月１５日交房。 | 
