遗憾

业主委员会的法律地位没有明确

　　 多位物业管理行业业内人士向记者表示，没有涉及业主委员会的法律地位问题是国家条例的主要遗憾之一。据罗小钢介绍，目前业委会不是法人团体，不具备法人资格，因此不能从事民事活动，也不承担民事责任。但是有关业委会的纠纷不断，由于业委会的行为侵害业主权益的事情时有发生，涉及业委会的诉讼也在广州市住宅小区时时上演，广州市物业管理的不断发展提出了界定业委会法律地位的要求，但国家条例没有明确。罗小钢特别指出，在香港这个问题很明确：小区拥有称之为业主法团的机构，它是具有法人资格的团体，能够承担民事责任。

业委会向建设主管部门备案欠法律依据

　　 “第十六条　业主委员会应当自选举产生之日起３０日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。……”

　　 “这里有三个问题。”温必潜这样认为，首先，是备案作用不清，备案的性质是“批准”还是仅仅只是“知道”？如果是批准就应当称为审批；其次，该由谁来备案，是业主大会还是业主委员会？业主大会可以类比为公司，业委会可以类比为董事会，只有公司登记，没有董事会登记的；其三，这种登记缺乏法律依据，根据有关法律规定，属于经营性的组织到工商部门登记，属于社团法人到民政部门登记，但业委会到建设主管部门登记缺乏法律依据。

没有明确投票权的决定方式

　　 温必潜说，国家条例没有明确投票权的决定方式，把这个问题推给了地方政府来决定。

　　 据了解，目前主要有两种业主大会的投票决定方式，一种是上海模式，以户数决定投票数；一种是深圳模式，以产权面积来决定占有的投票数。温认为深圳模式比较合理，因为物业管理费一般以建筑面积来计算，那么产权面积越大，付出的物管费越多，拥有的权利也应该越大。不过，也要防止大业主垄断投票权的问题，可以通过设计这样的规则解决，比如超过全体业主总投票权某个百分比（比如２０％），超过部分不算投票权，温认为在广东省制定地方实施细则的时候应当注意这个问题。

　 避免“父子兵”缺乏法律约束

　　 广州市春兰花园业委会主任叶春生表示，国家条例对于“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”的违规惩罚，仅是１０万元以内的行政惩罚，没有什么意义，他认为“最好有法律约束，否则广州市的现状还会持续下去。”

　　 北京隆安律师事务所秦兵律师告诉记者，国家条例对于建设单位与物业管理分业经营的规定前后矛盾，第二十四条明明称仅仅是“国家‘提倡'……”，第五十七条又有了违反条例的惩罚，表现出立法语言混乱。

问题

　　概念表述不清

　　 “第二条　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定……”

　　 罗小钢认为，此条表述不恰当。物业管理并非只是指由业主通过选聘的物业管理企业提供的服务。难道在前期由发展商通过合法的招投标选聘的物业管理公司按照物业服务合同约定进行的管理服务就不能称为物业管理吗？罗小钢认为国家条例对物业管理概念界定范围小了，而此前广东省条例对一些概念的表述更准确。

实际操作性差

　　 业内人士认为，国家条例的实际操作性比较差，比如第十二条规定：“选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过。”但业内人士对于上千户业主的小区来说要能够召集２／３的业主，实际操作将会很困难。对此，谢凯认为这就需要结合地方规定来灵活处理，比如，根据《广州市物业管理业主委员会规定》通过推选业主代表来处理问题。

　　 一些条例不利于小业主

　　 ６月２５日，记者接到不愿透露姓名的市物价局相关人士的电话，他认为国家条例的第四十一条最后一句不利于小业主。（“第四十一条　物业服务收费由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”）他认为，在现实中，发展商为卖楼需要与物业管理公司签订低价格的物业管理费以吸引买家，一旦根据国家条例在买楼时签订了物业服务合同，就将处于“无条件服从”的状态，失去向国土房管局、物价局申诉的渠道了。

回避了不少焦点问题

　　 谢凯指出，国家条例没有涉及在发展商建设的物业未通过综合验收前物业管理费由谁来交这样一个在广东普遍存在的焦点问题。同样没有涉及的是前文提到的业主委员会的法律地位以及维修基金该如何缴交使用的具体问题。

　　 有业内人士对此表示失望，称“国家条例对现实中出现的焦点问题、矛盾和纠纷没有实质上的解决”，也因此对广东“没有很大的指导意义”。