杨柏勇 王磊  北京市第一中级人民法院

随着住房制度改革的深化和城镇居民住房的社会化、商品化，商品房买卖纠纷日益增多。特别是在2003年6月1日最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）颁布实施后，商品房买卖合同纠纷案件呈现大幅度上升趋势。本文以2003年6月1日为分界点，对《解释》适用前、后我院所审理的商品房买卖合同纠纷的上诉案件进行统计，分析案件审理中新出现的突出问题，研究处理方法和对策，以期能够对审判实践提供有效的参考，并希望能够得到大家对此类案件审理中的指导原则、处理标准的共同探讨。

一、商品房买卖合同纠纷案件所涉及的案件类型

2002年6月至2003年5月，我院共审理商品房买卖合同纠纷上诉案件100件，其中上诉人为房地产开发公司的共计28件；2003年6月至2004年5月，我院共审理商品房买卖合同纠纷上诉案件454件，其中上诉人为房地产开发公司的共计121件；2004年6月至2004年12月我院共受理商品房买卖合同纠纷案件268件，其中上诉人为房地产公司的共计130件。根据案件的诉讼成因，商品房买卖合同纠纷案件，共有下列类型。

（一）出卖人未在《解释》规定或合同约定的期限内为产权人办理房屋权属证书，或未在规定的期限内办理房屋所有权登记，买受人诉讼要求出卖人按照《解释》规定或合同约定为其办理房屋权属证书，并支付违约金；或要求解除合同或由出卖人赔偿损失。

（二）买卖双方在商品房买卖合同中或预售合同中约定的公共维修基金、天然气初装费等由买受人承担，买受人交纳后，诉讼主张出卖人构成欺诈，要求返还相关费用。

（三）出卖人交付的房屋存在质量问题，买受人诉讼要求交付合格房屋，或解除合同、返还购房款并支付利息，或修复房屋、赔偿损失。

（四）买卖双方签订商品房预售合同后，因规划手续不全、资金不到位、合建纠纷等原因导致无法按期交房，买受人诉讼要求支付逾期交房违约金，或诉讼要求交付房屋并赔偿无法按期交房的损失，确认双方买卖合同无效或应予撤销并双倍返还购房款。

（五）出卖人在销售广告及宣传材料中作出说明和允诺，在交付房屋时未能履行商品房开发规划范围内的房屋或配套设施，导致买受人诉讼要求出卖人履行合同、承担违约责任或赔偿责任。

（六）因出卖人未取得相关规划或许可手续，就与买受人订立商品房预售合同，无法按期为买受人办理承诺的相关手续（如承诺买受人全家户口进京），买受人诉讼要求撤销商品房预售合同并给付一倍以内的赔偿金；或要求出卖人履行义务，为其办理户口进京的手续、赔偿损失。

（七）出卖人交付房屋的套内使用面积或者建筑面积的实测数据与商品房买卖合同约定的面积差距较大，买受人要求双倍返还房价款，或买受人诉讼要求解除合同、返还已付购房款及利息。

（八）出卖人与买受人签订了认购、订购、预订商品房买卖合同的认购协议，在双方未能订立商品房买卖合同的情况下，买受人诉讼要求返还定金。

（九）买受人在与出卖人签订了商品房买卖合同或预售合同后，未按期支付购房款，出卖人诉讼要求买受人支付购房款并给付违约金；或买受人未按期交纳按揭贷款，出卖人履行担保义务后，诉讼要求买受人偿还其垫付的贷款及利息；或出卖人催告后3个月内买受人仍未履行的，出卖人诉讼要求解除合同。

（十）出卖人故意隐瞒出卖房屋已经抵押或另行出卖的事实，在与买受人签订商品房买卖合同后，买受人诉讼要求确认商品房买卖合同无效、返还已付购房款及利息，并承担赔偿责任。

根据对适用《解释》前后所受理的商品房买卖合同纠纷上诉案件的统计，我们发现商品房买卖合同纠纷案件诉讼成因在适用《解释》前后发生了重大变化，在适用《解释》前的1年，因买受人无法按期交纳购房尾款引发纠纷的上诉案件21件；在适用《解释》后的1年，因同样诉讼原因引发纠纷的上诉案件仅为12件；而且各类型案件所占全部商品房买卖合同纠纷上诉案件的比例也发生了变化，因出卖人无法按期为买受人办理产权证导致的纠纷在2004年的6月至12月我院就收上诉案件131件，处于商品房买卖合同纠纷案件的第一位。在适用《解释》之后，因房屋质量瑕疵而要求双倍赔偿的案件以及因房屋的暂测面积与实测面积不符要求解除合同的新类型案件不断涌现。

二、商品房买卖合同纠纷案件类型特点和原因分析

（一）从案件的成讼原因看，出卖人无法完成约定的义务，导致纠纷持续发生，案件数量陡增，并促使案件类型发生变化

1.设立房地产开发企业的监督机制不完善，为房地产企业无法完成约定义务埋下隐患。虽然房地产法对房地产开发企业的设立限定了多项条件，但对房地产企业各个运作环节的监督机制并未随着解释的出台而有任何完善，企业不具备销售商品房的能力，无法完成承诺，导致纠纷产生。

2.个别行政部门对于房地产开发企业的销售资质审查不严，导致房地产开发企业违规操作。有的出卖人只顾追求高额利润而忽视消费者的权益，违规操作，而行政部门未尽审查义务，导致买受人的利益频频受到侵害。如有的房地产开发商在未交纳土地出让金的情况下，即取得了商品房预售许可证，所售房屋无法办理产权证，导致某类型案件数量的突然增加。

3.出卖人的守约意识淡薄，在根本没有办理相关规划审批手续或资质的情况下，即发布夸大其辞、具有欺诈性的广告，导致无法履行约定。如出卖人不具有为买受人办理进京户口的资质，但承诺购房者全家户口可以进京，结果无法为买受人办理户口进京的手续，与买受人发生纠纷，我院在解释适用后的一年半里受理了此类上诉案件24件。还有的出卖人未按照规定对小区进行规划，但没有相应的监督部门予以监督执行，出卖人在严重违规的情况下，也只是受到罚款的处理，买受人的权益无法得到保护。如林红等48诉与金鼎公司案，金鼎公司在进行建设开发时未按照《北京市城市绿化管理条例》的规定，将其所占建设用地面积的30％作为小区的绿化地带，但金鼎公司交纳了罚款后，此事就不了了之，买受人的利益受损，导致双方诉讼。

4.开发商因资金周转等问题，工期拖长或断续施工，甚至停工，导致预售房屋无法交付或交付的房屋存在严重的质量问题，双方对簿公堂。预售合同签订在两三年前，诉讼却发生解释适用后，导致房屋质量的案件增加。

（二）从案件审理依据的法律规定看，在《解释》适用之后，商品房买卖合同纠纷的案件类型发生了明显变化

1.《解释》实施之后，买受人就出卖人的某些违约行为有了明确的法律依据，要求出卖人承担违约责任的案件显著增加。如因房屋配套设施不全买受人诉讼要求出卖人支付违约金的案件从原来的6％上升为10％，而商品房存在质量瑕疵以前就是各方关注的焦点，现在仍旧是引发纠纷的主要原因之一，（注：根据2005年3月11日《京华时报》第C81文章《质量问题占投诉总量四成》载，在所有的商品房投诉中，房屋质量问题占所有投诉的44.2％。）此诉因的案件比例变化不大。

2.《解释》明确商品房买卖纠纷的救济情形后，买受人依据《解释》规定提起诉讼，导致新类型的商品房买卖合同纠纷案件不断诉讼到法院。如因房屋的暂测面积与实际交付的面积不符，买受人要求解除合同双倍赔偿的案件，以及因出卖人交付房屋与其早期广告、宣传材料的内容不符，买受人诉讼要求履约的案件，在解释实施之前，当事人没有相应的法律依据，案件的诉讼风险大，故并没有此两类案件发生，现此两类案件数量大增，形成类型化，从而也引发了新的问题。

3.出卖人不使用合同示范文本，在提供的合同中增加附加条款，限制消费者的权利，增加消费者的义务，减除自己应承担的责任，随意改变房屋结构、设计，改变公共设施的用途，造成买受人诉讼时对出卖人的口头承诺无法举证。这充分说明了现阶段要解决商品房消费中的种种矛盾，必须完善保护购房者消费合法权益的配套法律法规，加强商品房买卖市场的全面整顿。《北京市商品房预售合同》的示范文本（以下成为示范文本）已在3月15日出台，对引导北京市买房消费者和房地产开发商、销售商依法签约和履约有一定的约束作用，但这一示范文本是否能在全国范围内对平衡商品房买卖合同双方的权利、义务关系起推动作用，减少交易纠纷，还有待时日考证。

（三）从当事人的诉讼地位看，原告为买受人的商品房买卖合同纠纷案件呈上升趋势

根据对海淀区、昌平区两个法院审理商品房买卖合同纠纷案件的数字统计，在适用《解释》之前，原告是房地产开发公司的案件占全部商品房买卖合同纠纷案件的比例分别是13％和24％；在适用《解释》之后，出卖人作为原告诉讼的案件占全部商品房买卖合同纠纷案件的比例为9％和12.1％，均有所下降。（注：本文数据均参见北京市法院信息管理系统的统计。）这充分说明了以下几点。

1.出卖人侵犯消费者权益，拒绝履行合同义务的情况，在《解释》适用之前已经引起各方重视，在解释实施之后，依然是焦点问题。如因商品房室内空气质量问题引发的纠纷，在适用《解释》之前虽然也引起了重视，但对于“严重质量问题”的认定没有裁判标准，所以此类纠纷审理中仍旧处于无法可依的状态，在适用解释之后，因房屋室内空气质量不合格判决解除合同的很少。此次示范文本中对此规定：“室内空气质量经过检测不合格的，购房人有权退房”。

2.买受人在购房过程中承担风险较多，消费心理不成熟，导致原告为买受人的案件数量和比例增加。买受人受到五花八门广告的诱惑，无法在短时间内对大量房地产销售信息作出正确的判断，削弱了买受人的自我保护能力，一旦倾其所有积蓄并负债购房，发现房屋质量瑕疵，毕竟不能采取象小额消费的态度那样息事宁人，《解释》中对买受人利益的保护提供了法律依据，买受人必定要依据解释就其与出卖人之间的争议来讨个“说法”。

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