从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。

　　卫新律师解读：

　　去年6月1日，开始实施的营业税政策，将全额征收的时间定为2年之内，“5.29楼市新政”将2年的时间改为了5年。这一政策是整个“5.29楼市新政”中对楼市影响最大最直接的一项政策，从中也透露出政府的以下态度：

　　1、重新划定“投机”和“投资”的时间界限。成熟的房地产市场应当允许存在适当比例的投资，这是良性的，但对于短期的投机炒作，应当予以限制、甚至打击。在上一轮宏观调控过程中，政府将全额征收营业税的期限定为2年，实际上是在限制投机炒房，控制房价上涨过快。“5.29楼市新政”将2年的时间改为了5年，是政府对于“投机”定义的一种修订，5年之内转让，无论是否盈利，都要面临成交价格5.55%的营业税，这是严厉的，意味着5年之内的转让行为被认定为一种投机行为，是有害房地产市场的，应当严格限制。

　　2、遏制房价的再次飙升。去年6月1日，开始实施营业税政策后，以上海为代表的一些房地产过热的城市，出现了房价回落、成交量萎缩的现象。然而，今年1季度以来，楼市出现回暖现象，以北京为代表的一些城市，甚至出现了房价再次飙升的情况。其中，一个重要的原因，就是一些在二手房市场中占重要地位的次新房近期陆续达到了“购入满2年”的标准，因此交易十分活跃，一些业主甚至取得了丰厚的收益。政府现在将门槛升高为5年，无疑会影响相当一部分次新房业主的收益和心理预期，有效遏制房价的再次飙升。

　　3、未出现新税种，税收调控手段相对温和。新政出台前，市场中存在不少关于“增值税”、“所得税”的传闻，沸沸扬扬，甚至出现了一些恐慌性抛售，这也一定程度上影响了近期的成交量。然而，“5.29楼市新政”并未出台新的税种，某种意义上来说低于市场预期，其影响力甚至已经在一定程度上提前消化。可见，政府出台上述政策是谨慎的，温和的，短期之内不可能造成房价大跌的情况，其目的是为了稳住房价，而非“矫枉过正”，应当予以赞赏。

　　从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

　　卫新律师解读：

　　信贷杠杆，历来是宏观调控的重要手段，本次新政中关于银行贷款的手段可以说是恰到好处：

　　1、“升息”打好伏笔，“控贷”意料之中。人民银行于4月28日再次升息0.27个百分点，已经为接下来金融信贷杠杆的调控打下了伏笔。升息之后，市场上猜测众多，提高首付款比例的传闻不绝于耳，因此，此次再度强调首付款比例已是市场意料之中，预计不会产生大的心理压力。一定程度上，升息带来的压力比此次控制首付比例要大得多。

　　2、“控贷”适度，是“重申”并非“新政”。与市场传闻的40％、50％的首付比例，《意见》中的信贷调控相当温和，况且目前大多数商业银行执行的就是30％的首付比例。可见，本次信贷调控只是“重申”，并非“新政”，矛头指向的是近期某些商业银行因为房贷萎缩而采取的违规放贷行为，目的是守住金融闸门，预防不良贷款，影响相对不大。

　　3、区别对待，鼓励自住购房。此次信贷调控并非“一刀切”，购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定，表明政府的态度是鼓励自住购房的，也是对近期楼市回暖中自住因素的一种肯定，显得十分人性化。

　　自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

　　卫新律师解读：

　　控制住房供应结构，是本次调控的亮点和创新点，应当高度关注：

　　1、提出具体指标，控制住房供应结构。控制住房供应结构，是政府在针对房地产市场宏观调控中多次强调的内容，然而“5.29楼市新政”提出控制住房供应结构的具体指标“90平方米”、“70%以上”却是不同以往的手段，可见政府此次落实供应结构调整的决心和力度，因此，房地产市场供应产品的实质性变化将值得期待。

　　2、控制的目标是“总价”，并非“单价”。宏观调控要解决老百姓抱怨的“买不起房”的问题。目前，市场中供应的最多的，是120到140平方米的房屋，动辄上百万，老百姓当然买不起。因此，此次调控的目标并非单纯的降低“单价”，而是购房“总价”，房屋的建筑面积控制在90平方米之内，总价自然有大幅度的下降，可以满足普通消费者的承受能力，缓解社会矛盾。

　　3、对普通住宅标准的一种修正。去年的宏观调控中，普通住宅的一个标准就是140平方米以下，因此许多新开工的项目，开发商都将房型控制在140平方米以内，以获得比较优惠的税收政策。显然，政府觉得这样还不够，本次调控，虽然未涉及普通住宅的标准变化，但90平方米这个针对开发商的指标提出，实际上就是对去年普通住宅标准的一种修正。

　　4、重点城市大面积房屋的比例值得关注。“5.29楼市新政”中提到：直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。因此，新开工的大面积的房屋原则上只能在30%以内，北京、上海这些经济比较发达的城市是否会因为所谓的“富人较多”提出特殊比例值得关注。

　　保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。加大对闲置土地的处置力度。合理控制城市房屋拆迁规模和进度。有步骤地解决低收入家庭的住房困难。完善房地产统计和信息披露制度……

　　卫新律师解读：

　　供应与需求同时调控，多角度、多方面综合治理是本次“5.29楼市新政”又一特点：

　　1、加强对囤积土地的不法开发商的打击力度，这是针对上次调控之后出现的开发商在暴利减少的情况下消极等待、不断拖延开发时间的应对措施。同时，控制城市房屋拆迁规模和进度，实际上是在控制被动性住房需求，以促进供求平衡，稳定价格。

　　2、本次调控提出，廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，2006年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。这样，既明确了低收入家庭住房的解决方案（并非是通过购买商品房的途径），又规定了具体的时间表，显得十分务实。

　　3、完善房地产统计和信息披露制度，旨在解决信息不对称的问题，消除老百姓对于房价真实性和调控成果的怀疑，也是加强对地方政府的一种监督手段。

　　综上所述，“5.29楼市新政” 继续巩固了去年楼市的调控成果，同时针对1年以来楼市的新特点、新现象进行了相应的政策调整。整个政策相对温和，调控适度，符合甚至低于市场的预期，因此，不会造成楼市的大起大落。另一方面，新政关注落实，指标明确，不容敷衍，是比较到位的。