| 日期：2012年1月16日22时 新闻来源：人民网 新闻作者： |
开篇的话：年初以来，北上广深这些一线城市受政府严厉的房地产调控影响，楼市逐步迈入“量价齐跌”的阶段。于是乎，为求得稳定快速的业绩增长，诸如万科、金地、中信、碧桂园、星河湾等品牌房企逐渐将业绩增长的期待转移到刚需强劲，调控稍松的二三线城市。
但是，二三线城市的楼市真的是房企所展望的下一个“梦想之地”吗？调控的“利剑”是否真的无法“伤及”这些城市的刚需？
为此，人民网将攫取一部分二三线代表城市，让记者带您走入这些城市，从政策、市场、项目、成交等各个楼市节点，去剖析这些所谓的“梦想之地”背后的最真实的市场情况，带您观察这些城市在调控政策允许的框架内所展现的最全面的楼市信息。
下面，我们就进入二三线城市楼市观察第一站——广东东莞。
群雄割据莞城
人民网东莞11月15日电 东莞，又名莞城，作为广东仅次于广州、深圳的第三大经济体，经济发展水平位居全国前列，东莞所蕴藏的巨大经济实力被众多品牌房企所相中，由此也成为一线房企入驻最早的二三线城市之一。
早在2003年，金地集团以宣布进军东莞为其拉开华南战略的第一步，紧随其后，万科也于2004年来到东莞。近几年来，随着东莞房地产市场的潜能的迅速爆发，碧桂园、恒大、中信、世茂等品牌房企逐一在东莞落地，欲在这旺盛的市场需求中“分得一杯羹”。
与此同时，除了品牌房企的强势进入，诸如光大、宏远地产等东莞本地的房地产企业也不甘示弱。占据着天时、地利、人和等因素的本土房企品牌，在近年来迅猛发展，强势崛起，在东莞这片竞争激烈的房地产市场中仍然占据了一席之地。
“外来品牌和本土品牌，构成了东莞楼市的主战场。”当地一位房地产公司负责人对记者如此表示。
的确，现实的情况也正如这位负责人所言。漫步东莞街头，林立的大型户外广告上，80%以上都是楼盘广告。
东莞万科公司2010年实现销售金额48亿元，领跑东莞市场，紧随其后的光大地产的40亿元，中信地产以35亿位列第三，新世纪地产以15.49元销售业绩列第四名，加上诸如金地集团、碧桂园、、恒大、富盈地产等品牌房企，目前东莞楼市可谓是“群雄割据”。
一线房企的进入东莞，带来的是住房品质和物业服务的的提升，但房价也不可避免的“水涨船高”。东莞的住房均价已由2003年的2200元/平米升至目前的8100元/平米。
楼市成交火热背后
由于东莞未对楼市实行限购，住宅成交量形势一直不错。
据合富辉煌东莞市场研究部监测，9月和10月，东莞新建商品住宅网签约105.9万平方米，同比增7%，成交量创历史同期最高，实现真正意义“金九银十”。
其中，10月网签约51.7万平方米，环比9月不相上下。同时，前10月，全市新建商品住宅网签约467.4万平方米，同比大幅增加约四成，已经超过去年全年442.4万平方米的成交总量。
中信地产在东莞的森林湖项目，位于东莞大道与环城路交汇处，不远处被东莞植物园和水濂山景区环绕。这个项目拥有高档别墅和花园洋房，别墅项目已售完，而花园洋房正在销售当中。
在中信看来，森林湖项目坐拥绝佳的地理自然环境，热销不是问题。在中信森林湖的销控表上，售罄楼盘已占到总套数594套一半以上。
从销售均价来看，这个项目的均价在9000元以上，定价超过了目前东莞的8100元的房屋销售均价。为避免销售遇冷，中信集中推出50套特惠房，均价在8200元每平米左右，更低的甚至达到了7400元每平米。
同样的特价房项目还出现在中信的另一项目——凯旋国际城。在仅存的一套160平米户型，打完折扣下来也只需8000元/平米，比之前售出的户型总价便宜近10万元。
即便万科，也在新盘推出时对价格做了下调。在东莞的万科金域华府二期，新推的精装户型均价在11000/元平方米左右，比之前开盘单价下降至少1000元。
与万科类似，金地集团11月新推的外滩8号项目，单价也下调了千元以上，由9字头的开盘单价降为8字头，以招徕更多购房者。
当地一位楼盘销售主管对记者分析指出：“大家都等着开发商降价呢，一家不降，总还会有别的开发商要降，只要一降价，等待的购房者就有可能出手。”
房价再涨就限购
“最近两年，东莞的房价都是稳中有升的，但上涨幅度不大。”万科东莞总经理王海武对记者指出。
但是缓慢房价上涨背后，即将逼近东莞政府年度房价控制目标的“红线”——8216元/平方米。11月上旬，东莞住宅均价为8114元/平方米。今年3月31日，东莞市住建局发文称“2011年新建住房价格涨幅不高于本年度GDP增长速度的控制目标。”即将住房均价控制在8216元/平方米左右。
“开发商在定价时，一般都会把价格定在调控“红线”之下，这样，住房均价上不去，也不会被住建部门约谈。”当地的一位不愿透露姓名的开发商这样告诉记者。
这句话，在东莞的楼市成交上可以找到印证。在万江区，“6”字头楼盘广告频频出现。
而东莞的楼市均价自2009年除在6字头以下之后，就再也没有回到过这个数字上，慢慢地上涨到8字头。对此，有分析人士指出，推高东莞房价上扬的背后，除本地旺盛的刚需之外，邻近的深圳、广州、惠州等地的投资客乘机炒作也难逃嫌隙。
世华地产联动中心的数据显示，在东莞新盘最为受宠的8—9月份，去到楼盘现场的深圳市民，成交比例高达70%。记者在各大楼盘的售楼处，销售人员也表示，外地客占到销售成交比例的30%以上，主要来自深圳、广州等地。
而东莞房地产业内的预计是，进入11月，随着东莞成交均价距政府房价调控红线仅“一步之遥”，楼市限购已是噤若寒蝉，限购令悬而未出，让开发商都捏着一把汗。
而大批的购房客，眼下趁着限购令落地之际，打起了“抄底”的算盘。
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