--------律师带您解读买卖民房协议书

协议书

出让方（以下简称甲方）姓名：  吴笑

住址： 上海市奉贤区低价村

承接方（以下简称乙方）姓名：  涂便义

住址：  上海市长宁区拆迁路平民居

甲乙双方本着自愿、平等、互利、诚实、信用的原则，经甲乙双方协商一致，达成以下条款以便共同遵守：

1、甲方将座落在上海市奉贤区低价村建筑面积为200平方米，所屋所有权一次性转让给乙方所有。

（购买民房的主体一般分为二类人，一类是投资商，一类是市区拆迁户，这占买民房的绝大多数。拆迁户一般为老上海居民，拆迁后拿到的拆迁款不足以在市区购买一套产权房，而郊区的民房便宜，所以才去郊区买房，可以说，买民房的其实是弱势群体，因此，写此文章警示之显得尤为重要。合同第1条是约定交易标的物的坐落位置，并确定是房屋买卖关系。）

2、经甲乙双方协商达成一致，房屋转让费总价为 6万元正。

（民房的价格低，这是购买民房的关键）

3、甲方将房屋四至的自留地、责任地使用权无偿的转让给乙方，房屋东至XX南至XX西至XX北至XX，合计约XXX平方米以及地上附属物均归乙方所有，协议达成后由乙方交纳集体土地使用费。

（此条规定，房屋坐落的小院的土地使用权及地上物（如树）也一并转让，这个条款其实是无效条款，集体土地包括宅基地的使用权归集体所有，集体所有的土地使用权不能私自转让，而这份协议也不可能向乡县政府部门登记备案、或征得村委会同意，这是与《土地法》的规定相悖的）

4、房屋内一切设施不另行计价。如遇开发或动迁，其赔偿费用（包括政府采取的其他补偿措施）等一切利益，均为乙方拥有与甲方无关。在其过程中所产生的相关费用，均由乙方自行承担，与甲方无关。

（这是买民方的购房者最为关心的问题之一。而问题在于，房屋的补偿按约定归购买方操作起来问题应当不大，但是其他自留地及房屋以外宅基地面积的拆迁补偿，以及与农民身份关系密切相关的补偿，购买方能否顺利得到将是个未知数。）

5、协议签订后，乙方一次性给付甲方房屋款6万元整。甲方即房屋移交给乙，包括房屋一切有关证件。

（房屋一切证件其实就是红色封面的宅基地使用权证，实践中的作法是，买方将款给了卖方，卖方就将使用权证给付买方，从而完成了整个交易，但该证是土地使用证，而不是房屋产权证，就算将该证交付给买方，也不意味着买方就拥有了土地使用权，因为这个流程没有得到政府管理部门的认可，作为不动产的交易没有相关法律保障）

6、协议签订后，甲乙双方不得反悔，如任何一方违约，即赔偿守约方相当于2倍房价的违约金及造成其他相关的一切费用。

（这是一个责任条款）

7、本协议经甲乙双方签名后，须经法律服务所见证后生效。本协议一式三份，甲乙双方各执一份，见证单位一份。

（这是合同生效条款。普通百姓虽然对该协议的效力心怀疑虑，但一见“法律服务所”的大红公章，出于对公章的崇拜和和“法律服务”机构的信任，也就不再怀疑，签字认可了。）

甲方签名：  吴笑                  乙方签名：涂便义

身份证号：                        身份证号：

 签订日期：每天发生

见证单位：上海市某某县乐在其中法律服务所

       年    月    日

对上海购买民房交易的分析

一、         买民房现象出现背景

近十几年来，随着上海城市的发展，越来越多的市内房屋被拆迁。在众多的被拆迁人中，相当一部分普通老上海市民得到的拆迁补偿不足以在市内购得新公房，因而，购买郊县民房便慢慢发展起来。此外，随着上海郊县的经济发展，一些投资商也看到了效区民房的升值潜力，开始购买民房以待升值。

二、购买民房的一般流程

购买民房的途径一般分为两种，即通过中介方式和非通过中介方式。不通过中介买卖一般是亲属朋友介绍或回乡购房。这里主要介绍一下中介购房。在上海郊区出现了越来越多的专门农房中介，他们一方面收集本地的卖房信息，另一方面通过报纸、宣传材料等方式向不特定的市民传递房源信息。而有需求者看到此类信息后便给中介打电话看房，满意后签订协议并支付中介费（一般为房价的百分之二）。由于买卖双方的法律意识不强，所签订的买卖合同内容简单，。因此，交易流程相对市内购房简单的多，基本不存在定金手续。中介服务合同甚至根本不签订，直接向中介公司交付中介费就完事。一手交钱、一手交宅基地使用权证后，然后双方的协议再拿到法律服务所“见证” 后，房屋即视为交付。

三、购买民房存在法律问题

最大的法律问题在于两点：

其一、而宅基地使用权的私自转让，法律是禁止的。

我国法律房、地不分，而法律规定宅基地的所有权归集体，不能转让，其使用权也不能私自转让。《土地法》甚至还对谁能分配宅基地的使用权进行了细化规定，我国《土地管理法》明确规定，农民房屋所占土地属于农村集体所有，社员只有使用权，没有处分权，不准出租、买卖和擅自转让。

其二、农民房屋的买卖交易不能得到国家的确定和认可。有的人就会说，既然土地不归我所有，可房子是我盖的啊，我卖自己的房子总算可以吧！但目前的问题是，我国法律对城市和农村的房屋管理是两套体制，即城市产权房屋有产权证，可以自由买卖，但农村房屋却不能办理产权证，买卖交易也不能向有关部门申请交易登记确认。这实际上涉及到了一个深层次的物权法律问题，交易效力的不确定性，是买民房最大的风险，一旦违约行为发生，救济途径将缺乏有力的法律保障。

四、法律服务所的“见证”的作用。

在购买民房的交易中，法律服务所并未就购房协议的内容的合法性进行审查，也不对协议发生纠纷或履约过程中一方的损失承担任何责任，法律服务所在中间一般要收取2%左右的“见证费”。法律服务所是司法局在基层设立的机构，有政府相关部门的着装，很容易让百姓认为，法律服务所见证的合同就是国家认可的合同，就是有效的、受法律保护的合同，其实这是一种误解，法律服务所的这见证无形中促进、支持了买卖民房交易的发生。

五、归根结底，民房到底能否购买？

如前所述，民房买卖最大的瓶颈在于交易结果不能得到法律的确认和保障。目前普遍买卖民房的现象已得到国家最高立法机关的高度重视，制订中的《物权法》草案第十五章规定了宅基地使用权，从草案规定可看出，草案允许农村房屋出售。该草案第２７２条：建造在宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让。但这个草案目前还没有经全国人大审议通过，可能在五年之内就可以修订完毕并最终实施。

就目前而言，民房买卖缺乏明确的法律条款保障，但不能说民房买卖就没有可行性，只能说民房买卖存在着风险，律师在民房买卖中的作用是设计何种方式交易及如何将交易风险降低到最低限度，以保护委托人的合法权益。