按照上海市从２００１年至２０１０年的十年规划，纳入新一轮旧区改造规划内的需拆迁的建筑面积达２０００万平方米，其中约７０％是旧里以下的建筑。

新一轮的动拆迁与前十年的最大区别是，法规更为健全，程序更加公开透明。难怪今年１１月１日起施行的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》一公布即引起市民广泛关注。本栏目于１１月７日刊登“解读拆迁新政策”一文后，不断有读者来信、来电询问新政策的具体事项。近日，记者就读者关心的问题走访了市房地局，于是有了以下的答案。

新老政策如何衔接

●２００１年１１月１日以后取得房屋拆迁许可证的拆迁基地，适用新《细则》。

●２００１年１１月１日以前取得房屋拆迁许可证的拆迁基地，新老政策衔接按下列规定执行：

补偿安置方式和标准及拆迁私房的征询意见程序适用老办法。

拆迁当事人签订补偿安置协议后，被拆迁人或者房屋承租人未按时搬迁的，不适用限迁、强迁，拆迁人应当通过民事诉讼程序解决纠纷。

●作出裁决后，被拆迁人和房屋承租人未按时搬迁的，不适用限迁，区县房地局应当直接申请区县人民政府强制执行。

●１１月１日前已经受理裁决申请的，应当在本文下发之日起三十日内作出裁决。１１月１日以后受理裁决申请的，适用新《细则》。

●延长拆迁期限、变更拆迁范围、转让建设项目等其他程序，均适用新《细则》。

补偿安置特例特办

□拆迁居住和非居住兼用房屋如何补偿安置？

被拆迁人或房屋承租人选择货币补偿的，可以按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算货币补偿款；被拆迁人或房屋承租人选择价值标准房屋调换的，应当按照上述货币补偿款，用居住房屋进行调换并结算差价；被拆迁人或房屋承租人选择面积标准房屋调换的，应当将居住用建筑面积和非居住用建筑面积合并计算为居住用建筑面积，进行补偿安置。

□公房承租人户口已注销，由谁签订补偿协议？

按照《上海市房屋租赁条例》的规定，可以由继续承租该公房的同住人签订补偿安置协议；同住人有多人的，应协商确定签订补偿安置协议的代表。无同住人的，由按照《上海市房屋租赁条例》的规定可以继续承租该公房的本市居民签订补偿安置协议。

□何谓同住人？使用人？

同住人是指在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，拆迁许可证核发之日时在该房屋处已实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。结婚、出生可以不受上述居住一年和他处有无住房条件的限制。

房屋使用人是指实际占用房屋的单位和个人。

□怎样界定按政府规定租金标准出租的私有居住房？

《细则》中所称的执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，应包括由房管部门代理经租的私有居住房屋、落实私房政策后由房管部门代为经租的居住房屋，以及１９８３年１２月１７日《城市私有房屋管理条例》实施前已经建立租赁关系，执行政府规定租金标准，且租赁关系延续至今的私有出租居住房屋。

拆迁执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，拆迁人应当以被拆迁人、房屋承租人提供的下列材料作为认定依据：

当时的房屋租赁协议；

租金交纳证明；

１９８３年１２月１７日前，已有承租人户口报在被拆除房屋内的证明。

□对因拆迁造成的停产、停业如何补偿？

拆迁非居住房屋中用于生产、经营的房屋，由拆迁人给予被拆迁人或者房屋承租人适当补偿。补偿标准按被拆除房屋建筑面积每平方米３００—４００元，由拆迁当事人协商确定。

面积计算排除违章建筑

●房屋建筑面积以房地产权证记载的建筑面积为准。无房地产权证的，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但在１９８１年以前已经建造用于居住的房屋，以有资质的房地产测绘机构实地丈量的建筑面积为准。

●承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准。

●在２００１年１１月１日以前租用公房凭证中已有记载的、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在１２米至１７米的部分，按照实际居住面积的一半及换算系数计算建筑面积；１７米以上的部分，按照实际居住面积及规定的换算系数计算建筑面积，其它情形的阁楼不计算建筑面积。

怎样认定非居住房屋

下列房屋可以认定为非居住房屋●原始设计为非居住房屋，延续至拆迁时仍作为非居住房屋使用的；●公房承租人与所有人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的；●房地产权证记载的权利人为单位的，但原始设计为居住房屋以及实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；●原始设计为居住房屋，经市或区（县）房地局批准居住房屋改变为非居住用途的；●２００１年１１月１日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的。

下列房屋不能作为“非居住房”

●２００１年１１月１日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或区（县）房地局批准，居住房屋改变为非居住用途的；●区、县劳动部门核发《非正规就业许可证》，以及区、县民政部门或街道核发《社区服务证》的持证人所使用的居住房屋。